开车路上，遇到之前一个已结案件当事人打来的电话，问到想在常州买一套住宅二手房，但这套二手房的房主将该套房和另外一套商住房捆绑在一起，向银行贷款了50万，供儿子在美国读书。房主现在想把这套住宅房卖掉，但如果把住宅房的贷款还掉之后，就没法再向银行贷款，所以住宅房的过户需要到四年后儿子毕业时才能过户。问这样的房子能不能买，去办理公证有没有保障？
这个当事人担心万一这个房主后面成了老赖，没有按期归还银行贷款，银行来拍卖执行这套房产，自己即使付掉房款并住了进去，但因为产权还未过户，到头来房子还是给银行拿走，除非自己再出一笔钱，才能把房子拿下来。
这和很多买二手房的情况类似，买家担心把房款交给卖家后，卖家没有把钱去还掉贷款，或者银行贷款还完、抵押涂销之后，卖家不配合办理过户，或者偷偷把房子过户卖给第三人。对于卖家不还贷款的担忧，可以通过银行资金监管得到解决。对于卖家偷偷过户卖给第三人的担忧，可以通过网签，或在抵押涂销之后，立即办理产权过户得到解决。
而对于捆绑贷款的二手房案例中，当事人的担忧又与常见的不一样。我给他的建议是签订一份二手房买卖合同，约定在四年之后去办理过户，先支付一部分房款，银行的贷款由他每月偿还，还贷部分折抵总房款，在房主儿子毕业之后，将剩下的贷款还掉，并立即要求房主去配合过户。同时，在买这套二手房时，因为要在四年之后才能去过户，可以杀杀价。是否公证，不是太重要，买卖协议只要是双方真实意思表示即有效，即使公证了如果期间房主未按约归还贷款，还是会出现之前所述房屋被银行拿走的风险。
毕竟，作为一个买家，能控制的就是自己手上的钱，而卖家口袋里的钱，会不会按期归还银行贷款，那是买家所无法控制的。